Магазин Юпитер. Аукцион. Перестройка. Как я подарил комнату бомжу.

Часть 1. Аукцион.

В каждом городе со времен СССР было несколько государственных автомагазинов. Их строили специально под продажу запчастей на отечественные жигули и волги.

В 90-е такие магазины спонтанно обросли авторынками, барахолками и другими маленькими магазинчиками в жилых домах по соседству. Но сами эти магазины были единственными большими специализированными помещениями с просторными торговыми залами, отдельным входом для погрузки товаров и складом в подвале. По традиции все подобные магазины были приватизированы престарелыми сотрудницами из 80-х. Как бы плохо они ни работали, торговля по накатанной у них шла.

Именно в один из таких магазинов я ребёнком ходил за запчастями к велосипеду. Назывался он «Юпитер». Располагался на ул. Военное шоссе.

Рулила там ушлая Тамара Ивановна с бухгалтером Ириной Васильевной. Они и сами понимали, что встроиться в современные рыночные отношения они не смогли. Работали неэффективно, по инерции. Весь коллектив клиенто-дезориентированных тётенек был соучредителями, участвовавшими в приватизации. Они набирали товары с отсрочкой у всех поставщиков, продавая товары, рассчитывались чужими деньгами с теми поставщиками, кому должны были давно или с новыми, предлагающими низкие цены. Цинично, с хитростями и манипуляциями.

Оборот год от года падал и в 2008 году, на самом пике экономики, составлял 800 000₽ в месяц. Для магазина на Военном шоссе это было не так уж и мало. Но мне было очевидно, что при правильном управлении, перестройке помещений, насыщении товарными остатками из магазина можно было выжать и 3 млн. рублей ежемесячно. Я очень в это верил.

Очень важно верить в то, что ты делаешь.

В 2008 году город избавлялся от муниципального имущества и активно выставлял объекты на продажу. Был выставлен и «Юпитер», так как «приватизаторы», оказалось, получили объект лишь в долгосрочную аренду на 30 лет, правда, арендная плата составляла сущие копейки. За все годы женщины не накопили даже нескольких миллионов на выкуп своего помещения.

Узнав о торгах, все конкуренты из автоотрасли устремились на аукцион. По какой-то непонятной мне причине принцип аукциона был закрытый. То есть участники вслепую предлагали цену в конверте без возможности ее поднятия или торга. На мой взгляд, это было глупо, ведь в честном аукционе цены могли быть существенно выше. Но скорее всего, это открывало коррупционные возможности мухлевать.

Начальная стоимость помещения 208 кв. метров была 800 тыс. руб.

Похожее помещение через дорогу было продано за 8,3 млн. Но магазин «Юпитер» имел арендаторов с 30-летним договором копеечной аренды. Это сильно понижало привлекательность и цену, ведь даже став хозяином посещения, по закону ты не мог расторгнуть текущий договор аренды, а там ещё 26 лет оставалось.

Нужно было как-то сперва порешать с тётями.

Как выяснилось потом, тети, поскольку были ушлые, умудрились ВСЕМ претендентам пообещать, что уступят договор арены за определенную сумму, а также за возможность продавать товары в долг. На вырученные наличные женщины собирались выкупить магазин за минимальную ставку. Рассчитывали они на то, что или никто не станет участвовать, испугавшись обременения, или покупатель не сможет их выгнать.

Со мной они тоже договорились на 2 млн. рублей за отказ от аренды. Я понимал их ушлость и не доверял. Для усиления своих позиций я намеренно давал им больше товаров, увеличивая их задолженность.

Торги состоялись не с первого раза, первые намеренно сорвали/отменили. Смысла этого я так и не понял, но это не помогло никому.

Все конкуренты-претенденты усиленно распускали дезинформацию о будущих ставках. Мой товарищ, чьё помещение было куплено не им, тоже втихаря от меня участвовал в торгах и поставил, выяснив мою ставку, на 100 тыс. больше.

Я никому не доверял и, посчитав для себя стоимость, собственноручно написал цену, вложил в конверт и запечатал его.

Чтобы дезориентировать конкурентов больше, я подал заявку на участие от номинального лица, и сам в списке претендентов не значился.

В ту пору технически этим всем занималась моя секретарь Алина. Строгая, умная и, как выяснилось, неподкупная. Дважды конкуренты пытались у неё выяснить нашу ставку, на кого она работает, а после на торгах предлагали взятку размером 300 тыс. рублей, чтобы она ушла, не подав конверт с ценой.

Результаты торгов:

800 000₽ тётеньки. Наивные….

1 500 000₽ соседний магазин запчастей.

3 000 000₽ конкуренты-пройдохи.

9 300 000₽ мой «товарищ» через подставное лицо.

12 500 000₽ моя ставка и победа!

Алине начали названивать и предлагать перекупить, не успела она выйти из мэрии. И как так быстро телефон выясняли – неизвестно.

Предлагали 100 000₽ за имя реального покупателя. Я даже сказал ей не ездить в офис пару дней, чтоб не отследили по офису меня.

Тети начали быковать. Номинальный собственник попросил их освободить помещение или продать договор аренды, тети начали че-то мутить.

Тогда появился я и попросил срочно вернуть мне долги. Денег у них не было, и я потребовал вернуть товаром. По факту товаров тоже было недостаточно. Так, дергая их поочерёдно с номиналом, «мы» склонили их просто уйти. Я простил им долг на несколько сотен тысяч. Без денег, товаров и торговли они не решились воевать. Конкуренты тоже ссыканули выкупить права аренды и пользоваться магазином 24 года за копейки. Я б на их месте обязательно поступил бы иначе и выкупил! Расторгнуть такой договор было бы очень маловероятно.

Короче, я заполучил прекрасное, хоть и убитое помещение. Тети, узнав, что я все же получил то, что хотел, разобиделись. Не хотели они, чтоб именно я победил. Интриговали против меня вместе с конкурентами и давними врагами – компанией Х. Но мне было уже не до них.

Кстати, узнав по телефону о победе в торгах, я повесил трубку и продолжил работать в кабинете, как ни в чем не бывало. Дел было полно и на ликование я не считал нужным тратить время. А вот тело думало иначе. Через час я покраснел, у меня поднялось давление. Я не мог понять, что случилось. После догадался, что это был сильный внутренний эмоциональный всплеск, вызвавший выброс в кровь большое количество адреналина и поднятие давления. Конечно, не стоит подавлять эмоции, тем более положительные. Нужно было остановить рабочий день и как следует порадоваться победе, отпраздновав ее вместе с коллегами! Дать выход чувствам и сбросить накопившуюся усталость и стресс в этом случае было просто необходимо. Я ведь так сильно желал заполучить этот объект, ведь именно с него началась торговая сеть «Гиперавто».

Часть 2. Скупка соседей.

Начав перестраивать помещение, я сразу вынес фасад на улицу, увеличив площадь на 80 кв.м. Строителей-профессионалов на тот момент у меня не было, и я нанимал всех подряд. Когда копали фундамент под пристройку, прибили важный кабель связи, чисто случайно. Отец одного из сотрудников работал монтером именно этой связи, он быстро приехал и починил, чтоб не было скандала и остановки работ. В одну из ночей конкуренты подожгли фасад, пожарные быстро и удачно потушили, так что работы не останавливались надолго. Пришлось ставить охрану на ночь на месяц. Когда сделали остекленный фасад, на него сверху пьяный сосед выбросил телевизор… Я сперва не поверил, как может человек (не обезьяна) подобное отмочить. Когда его спросили, он ответил, что ненавидит коммерсов… Заявление в полицию ничего не дало…

Я хотел взбудоражить авторынок, привнести нечто новое, отличное от привычных магазинов с деревянными прилавками. Магазин мы сильно перестроили, снесли много стен, уменьшили арки, пришлось даже заменять во всем подъезде стояки с водой и отоплением, так как все было сгнившее. В подвале стояла вода, поэтому пришлось откапывать фундамент дома, чтобы отвести сточные воды, устанавливать внутри подвала колодец и откачку воды на случай наводнения. В ремонт пришлось вложить еще несколько миллионов. Но я верил в успешность магазина, верил, что такие магазины из времен СССР находятся в лучших местах. Верил, что новый формат открытых прилавков, система самообслуживания как за границей дадут выручку в 3 млн. рублей, что поможет за 5-7 лет окупить инвестиции. Мы установили раздвижные двери на сенсорах, сделали вентиляцию, кондиционирование, дизайнерский интерьер. Цветовая гамма первого магазина «Гиперавто» была фиолетово-оранжевая в честь планеты Юпитер…). Пришлось также переделать парковку всего дома, убрать косогор, возвести подпорки, уложить брусчаткой тротуары. Все время жильцы дома гундели, ругались, насылали проверки. Я все только улучшал и облагораживал, но жильцы и мелкие магазины по соседству ненавидели и злились все больше. И вот мы открылись.

Покупатели встретили новый формат магазина и ассортиментную матрицу великолепно! В первый месяц выручка составила 2 млн., во второй сразу 3 млн. Через год выручка была под 8 млн. в месяц. Это был колоссальный успех. Все инвестиции окупались меньше, чем за год! Магазин высасывал продажи у всех мини-магазинов вокруг и превосходил их обороты на порядок.

Я сам стоял иногда за прилавком, пытаясь лучше понять покупателей. Через время стало понятно, что можно продавать товаров еще больше, но не хватает торговой площади, и нужно менять внутреннее расположение.

Я пошел по соседям. Сосед слева сразу послал меня на три буквы, отказавшись продать помещение. Дела у него уже шли плохо, но гордыня не позволяла уступить за большие деньги успешному соседу. Сосед справа, мой старый знакомый Аркадий, устав работать, выставил сам помещение на продажу, задорого. Всего 50 кв. метров за 8 млн. рублей. Его цена за квадратный метр была в три раза дороже, чем я купил на аукционе «Юпитер». Тем не менее, как-то парясь с ним в одной бане, я сказал ему, что понимаю его и готов купить, не торгуясь, хоть и дорого, на что он с гневом и пафосом заявил, что не продаст именно мне из принципа! Я так и не понял какого… Работал он неохотно, товаров было маловато, продавцы перебежали ко мне, так как у нас было, что продавать и можно было зарабатывать нормально. Я пытался образумить товарища, убеждал, что рядом с «Гиперавто» нет дураков покупать помещение и конкурировать, тем более так задорого, что он не продаст и сам придет ко мне через год. Я единственный, кому нужно это помещение, что готов так сильно переплатить. Реальная цена была 5 млн. рублей, покупал он его за 1 млн. Аркадий уперся насмерть. Я сказал ему, что когда через год он придет ко мне с предложением купить магазин, я дам ему на 1 млн меньше. И это будет ему уроком упрямства и глупых обид…

Ровно через год он пришел и попросил 8 млн. Я дал ему 7 млн. Он обиделся еще больше, но взял деньги, так как реальных покупателей даже за 7 млн. на рынке не нашлось… Самое смешное, что Аркадий понятия не имел, как распорядиться деньгами, он боялся их растратить, хотел заработать, поэтому я согласился взять их у него под процент! Под хороший щедрый процент 24% годовых… Жалко стало нерадивого бизнесмена. Еще я помог распродать ему остатки запчастей.

Забавно, что Аркадий был так зол на меня, желал мне плохого, но верил в мою порядочность и честность. Без залога, просто под расписку он доверил мне все 7 млн. Аркадий ежемесячно изымал проценты и на них жил. Через 5 лет он забрал деньги и куда-то их таки засадил…

Спустя год мы решили перестроить магазин внутри, улучшив внутреннюю навигацию, и перекрасить фасад в уже фирменный зеленый цвет. Соседи крутили у виска из-за того, что мы так часто делаем ремонты, но эти улучшения не только создали удобство, но и увеличили выручку. Входную группу дверей тоже пришлось заменить на обычные, так как автоматические двери на сенсорах открывались перед каждым прохожим, идущим мимо магазина ).

Часть 3. «Эй вы там, наверху!»

Пока Аркаша упрямился, я не сидел сложа руки, ведь расширяться можно и вверх. Я пошел по соседям сверху. Над помещением магазина было 4 квартиры.

Одну я купил легко и сразу за 2 млн рублей. Вторые две уже были объединены, и я купил их за 5 млн. А вот последняя оказалась непростым квестом…
Хозяйка – молодая женщина, которая, приехав из деревни, выскочила замуж за чувака, прописалась, развелась и получила половину квартиры, отжав по закону половину имущества. Свою половину мужик пропил, продав ее брату.

Еще раз. Я купил полквартиры у женщины с бомжом внутри, которому негде жить. Второй половиной квартиры владел брат, который там не проживал, так как сидел в тюрьме… Как вам сюжет!? Но блин, эта квартира была как раз между двумя купленными ранее, она позарез как была нужна! Мужика-бомжа можно было выкинуть, права там жить он не имел. Брата можно было убедить продать свою половину, так как к тому времени как он выйдет это все будет один большой магазин, и судиться он заколебётся…

Но жалко ж мне опять бедолаг… Брата навестили в тюрьме и дали ему щедро 2 млн. рублей. «Грев» ему в тюрьме не повредит, а продать он все равно б сам не смог, кому нужны полквартиры, купленные у зэка… А так он получил переводом деньги, а мы генеральную доверенность. Мужика я тоже пожалел выгонять на улицу. Я убедил непростыми переговорами тетку в том, чтобы недоплатить ей 400 тыс. и, добавив столько же, купить за 800 000р. ее бывшему комнату в соседнем доме. Так и сделали. Все остались счастливы, и все выиграли. А я получил наконец все 4 квартиры наверху. Все это заняло год, а тут и Аркадий дозрел.

Часть 4. Исход.

Обожаю такие многоходовые сделки, комбинации. Огромное пространство для идей и фантазий. Рисков и проблем много, но и выигрыш хорош! Мы перестроили магазин, увеличив его площадь вдвое, открыли на втором этаже большой отдел запчастей, и выручка увеличилась вдвое!

Пока мы делали ремонт, соседи постоянно стяжали с меня и вымогали деньги. Я уже и так привел в порядок внутренний двор, установил шлагбаумы, полностью отремонтировал подъезды и входные двери. Соседям над вторым этажом поменял полы, плинтуса и все трубы. Но одна старушка не унималась. Решив, что это ее звездный час, она требовала купить ее 50-ти метровую квартирку на третьем этаже за 5 млн рублей. Чистый старушечий рэкет. Поскольку ее квартира мне была не нужна,  а она не бедолага, а стяжатель, я послал ее подальше. Старушка судилась со мной пару лет. Суд постановил выплатить ей за придуманные повреждения 600 тыс. рублей. Ну и хрен с ней…

После всех присоединений, улучшений и перестроек «Юпитер» стал просто жемчужиной на рынке Военного шоссе. Выручка увеличилась еще больше, и нам пришлось разгружать ее, перенаправляя покупателей в другие магазины «Гиперавто», так как начали скапливаться очереди в кассы и запарковаться было крайне трудно. Окупился магазин несколько раз, окупаясь, по сути, ежегодно. Я получил все архитектурные документы, ввел в эксплуатацию, получил свидетельство и выставил его на продажу. В 2013 году я продал очень выгодно магазин инвестиционному фонду. Мы оба остались довольны сделкой и получили то, что хотели.

Недавно очнулся сосед слева, торговли-то совсем после 2014 года не стало, готов и за 5 млн. продать помещение, но кому оно теперь надо…