Как я искал землю под строительство складского комплекса и проектировал здание. Продавцы-жулики, бабушки с камнями, алчная тетя, тупизм в администрации, бессмысленный результат. Всем хорошо за мой счет…
Предыстория:
Примерно через 3 года аренды складов на территории завода ВРЭМЗ на ул. Снеговой я понял, что нужно срочно искать место, чтобы построить что-то своё, так как было невыносимо пребывать в тотальной зависимости от самодура-собственника помещений завода. Он издевался над арендаторами как хотел, в зависимости от его настроения. А поскольку в те годы пустующих складских помещений в черте города было не найти, то единственный вариант был купить или построить свое.
Риск того, что деспот расторгнет договор аренды и выгонит меня на улицу, я рассматривал как очень реальный. А как переехать, не закрываясь и не прекращая торговлю, когда складские остатки более 200 контейнеров товара?… Каждый день простоя компании стоил минимум миллион рублей.
В будущем я оказался прав в оценке риска: владелец завода подло и втихаря продал часть завода, где располагался я со своими складами и офисами. Все что я там создал, улучшил, построил за время аренды, отобрали себе новые собственники, дав мне лишь месяц на освобождение помещений.
Но тогда от той истории, которую я пишу сегодня и до этого события было еще 5 лет.
Я интенсивно искал свободные участки или склады на продажу. Было нереально пусто на рынке в то время. Я ежедневно мотался по городу и выписывал незастроенные места. После передавал информацию человеку, тот «пробивал», чья земля. Я хотел найти городскую и арендовать ее или выкупить. Но 90% свободных участков были уже оформлены на кого-то, а на оставшихся 10% ничего нельзя было строить. Большая часть оформленных участков была оформлена на … родственников бывшего мэра Владивостока Николаева, находившегося тогда под следствием и в бегах. Оказалось, что два года весь городской Земельный комитет работал только на одного человека, оформляли ВСЕ пустующие участки для него (на будущее) и, как я позже выяснил, и все муниципальное имущество, пригодное к сдаче в коммерческую аренду тоже. Вот такие времена были…
Так прошло месяца 3-4. Я постоянно просматривал единственную тогда газету бесплатных объявлений «Дальпресс». Однажды, выйдя на балкон, сел за кофейный столик, положив газету на него. Поставил стакан свежевыжатого сока, и капля упала на газету. Позже, когда я взял ее в руки, одна заметка была окрашена оранжевым. Я обратил на нее внимание, и она меня заинтересовала.
Сейчас я не верю в символизм, но тогда я так желал найти новый собственный дом для компании, что верил во все… Короче, позвонил и поехал смотреть. Я так возжелал заполучить этот объект, что забыл обо всем…, в том числе и об осторожности, и об осмотрительности. А зря….
Участок в 3000 кв. метров находился на ул. Шишкина, это на окраине города, но еще в городе. Нормальное место. Там было шесть старых ветхих здания, старые муниципальные склады продуктового магазина. Везде были какие-то арендаторы. Собственник все посдавал за какие-то небольшие деньги без договоров.
Участок подходил идеально. Недалеко от дороги, недалеко от станции электрички, помещение отдельное без соседей, рядом место для общественной парковки (пустырь).
Стоимость была 550 000$. У меня было накоплено на покупку только 450 000$, но я напрягся и собрал еще 100. На встречу с продавцом я сдуру поперся один. Я даже не обратился к юристу. В штате тогда его у меня не было, и мне следовало бы нанять юриста или риэлтора. А вот собственник как раз прислал на встречу юриста с доверенностью. Телефон собственника юрист мне не дал. Я внимательно просмотрел документы, планы БТИ и, скинув 5% стоимости, мы ударили по рукам.
На встрече в банке юрист заметно нервничал, очень куда-то торопился и подгонял меня передать деньги и сдать документы на регистрацию поскорее. Я это увидел, но не знал тогда, что с этим наблюдением делать….
Всегда, когда ваш визави ведет себя так, нужно останавливаться и еще раз все тщательно перепроверять. Когда все хорошо, так себя люди не ведут и телефоны продавца не прячут и не подгоняют.
Но у меня тогда не было такого опыта, мне было 27 лет, и я плохо разбирался в людях и их повадках… И вообще, в цивильном бизнесе я не ожидал от юристов бессовестных подстав и кидалова. Тогда это был удел братков, но не юристов в костюмах. Конечно, сейчас все изменилось…
После регистрации сделки я счастливый помчался на свой свежеприобретенный участок! Я так и светился счастьем! С документами на руках я начал бодро обходить свои владения. Всех арендаторов, которых я там застал, я предупредил о том, что буду все сносить, и поскольку договоров на аренду ни у кого не было, то предложил им бесплатный месяц и съезжать.
Внутри территории была организованна ночная автостоянка. Я попросил сторожа вызвать начальника. Тот появился через пару минут, было очевидно, что подъехал он раньше со стороны посмотреть на меня… Щуплый мужичок лет 50. На вид сидевший, деловитый. Покручивал в руках золотую, модную тогда мобилу VERTU. Я представился и показал ему свои документы. Мужичок заявил, что ему по фигу, и уезжать он не собирается, что это его бизнес и за «крышу» он кому-то платит.
«Вот так оборот», — подумал я…
В будущем, и это факт, у меня не было ни одной сделки с недвижимостью без какого-либо геморроя, спора или проблем. Ни одной. Всегда есть «интересанты» и нюансы, тщательно скрываемые продавцами.
Ввязываться в непредсказуемую войну не известно с кем я не собирался. Я ж все-таки предприниматель. Но освобождать территорию было надо. Хорошо еще, что на тот момент я разбирался в VERTU и мог отличить настоящий за 20 000$ от китайской имитации. Чувак с поддельным понтовым телефоном, очевидно, блефовал. Мы с моим другом и сотрудником объяснили дядьке, что выгонять его сейчас не будем, но после сноса зданий и забора, стоянка его сама прекратит свое существование… Мужик сперва артачился, но потом сам свалил… Вот так мягко и без конфликтно решилась первая неожиданная проблема.
Постепенно и остальные посъезжали, а небольшой продуктовый магазин на главном углу самого большого здания как-то игнорировал меня.
Я приехал отловить вечером владелицу магазинчика, объяснив ей по-доброму, что пора сворачиваться, на что она, округлив глаза и искренне пожалев меня-дурака… предъявила мне свидетельство о собственности на это помещение размером 150 кв.м. – кусочек в главном здании.
Я полез трясущимися руками в документы и охренел… Все по литерам помещения, кроме одного этого, были моими, а это чужое…
Вот это был крах… Вот что скрывал продавец, подослав мне юриста. Вот почему его телефон перестал работать.
Женщина рассказала, что была когда-то продавцом в этом магазине и приватизировала лишь этот кусочек. Остальное купил другой человек. Продавать ему она не хотела, а выгнать ее он не мог. Вот почему эта прекрасная территория и не могла никак найти нового владельца.
У них начался затяжной конфликт, а без ее кусочка ни снести здание, ни нормально застроить максимально участок было невозможно.
Я сразу предложил женщине за ее 150 метров миллион рублей, думая, что еще смогу как-то это вырулить… Но барышня была ушлая и отказалась продавать даже за 4 млн…
Я был раздавлен… Денег на новый свободный участок не было… Этот, очевидно, никому с таким «довесочком» не втюхать. А обманывать будущего покупателя, как обманули меня, я не мог.
Долго я думал, что делать. Я навещал тетку еженедельно. Пил с ней чай, рассказывал о себе. Она мне о себе, о своей вере в бога… набожности.
И как-то она предложила сама: мол, купил бы я ей другое помещение где-нибудь и она, мол, обменяет тогда на него свое.
Я обрадовался и начал искать, но все, что я ей предлагал площадью 150 и даже 200 метров, ее не устраивало. Она даже часто стала говорить, что молится с мужем за меня, так как я ей помогаю…
И вот в один день, она сама показала мне помещение магазина на продажу, но только оно было 600 кв. метров и стоило аж 150 000$. А еще там были арендаторы с договором на целый год.
Я охренел от суммы… Это получалось по 10 000$ за квадратный метр ее старого «сарая под снос»…
И что бы я ей не показывал, она отвергала, определенно настроившись обогатиться за мой счет…
Пришлось признать, что меня развели дважды, и купить этот магазин для нее. Оставалась еще проблема избавиться досрочно от арендаторов, но ее мы уладили за меньшие деньги… Было очень неприятно. Эти деньги я занял в банке.
Но, признав, что я лоханулся и сделав выводы, я устремил свои эмоции и взгляды на будущее! На созидание. Строительство склада для себя.
У меня был знакомый – мелкий чиновник из администрации города. Очень ушлый – прохвост, коих там было большинство. Как-то в разговоре, после показа ему своего приобретения, он сказал мне, что, мол, смотри, тут же можно расширить участок.
К территории примыкал не асфальтированный пустырь, и если продлить тротуар от ближайшей дороги по прямой, ппостроить его с нуля, то получится всем хорошо. Это было бы удобно для пешеходов, и просто мимо проходить, и на станцию идти, чем по лужам скакать. Так, участок выравнивался по правому краю и увеличивался на 1000 кв. метров.
Я закинул через прохвоста документы на это действие и начал строить тротуар, примерно за миллион рублей.
Пока мы его строили, жители в округе не имели ничего против, однако, как только начали сносить часть здания и огораживать территорию забором, местные бабули начали протестовать.
Они бросались на строительную технику, кидая камни в кабины и в рабочих. Этого мы никак не ожидали.
Вызывали участкового, но тот не помогал. Мой сотрудник пытался с ними поговорить, но бесполезно. После этого он предположил, что их кто-то намеренно подкупил, и … предложил им деньги, чтобы их перекупить.
Поразительно, но получив по 1000 р. в морщинистую ладошку, бабушки отстали от нас навсегда…
На фоне прошлых проблем эта решилась недорого, хоть изначально и казалась сложнейшей…
Не имея опыта, я начал искать архитекторов, кто бы смог спроектировать здание моего склада мечты! Вечерами я рисовал и чертил планы своего будущего офиса и складов… Я был воодушевлен! Мне порекомендовали одну компанию. Там работали сильно пожилые архитекторы, и они мне, не моргая, зарядили 100 000$ за проект.
Я сдуру по неопытности согласился, хотя надо было посетить еще 2-3 альтернативных бюро… Конечно, стоимость была завышена.
Однако проект они через полгода сделали, документы на аренду дополнительного участка тоже подоспели.
Но, чтобы без риска начать строить и получить разрешение на снос и реконструкцию, нужно было выкупить у города эту землю.
У меня к тому времени в штате появился юрист, который оформил и подал в «город» документы на выкуп.
И тут началось… Чиновники перекидывали бумажки туда-сюда, потом обратно, порой вообще ничего не делая, мы и в суд пытались на них подать, и звонили ругаться, но там было болото.
Мой юрист ходил к чиновникам, как на работу…
Короче, процесс выкупа участка занял аж 2 года! Я «волосы на голове рвал» от такой длительной задержки и беспомощности… А тут еще новый мэр Пушкарев по телевизору в интервью заявил, что происходит безобразие с оформлениями, что он сам уже два года выкупает участок… Ну если сам мэр так попадает, то куда уж мне быстрей него.
Кстати, в процессе выкупа администрация обнаружила не оплаченные арендные платежи за землю аж с 1995 года… Конечно, их повесили на меня, так как искать прошлых собственников и судиться с ними никому было не надо. А мне пришлось заплатить примерно еще миллион рублей. Стоимость выкупа самого участка обошлась мне еще в 2 миллиона.
Упомяну не по теме, об еще одной неприятности, которая случилась со мной из-за моих неверных принципов «бизнеса с друзьями».
Поскольку все помещения пустовали, я не видел в них ценности. Ко мне обратился корефан – довольно близкий и богатый. Ему срочно были нужны склады на годик. А как я уже упоминал, со складами была тогда проблема. Это сейчас понастроили с избытком.
Я по доброте и глупости дал ему все склады на годик абсолютно бесплатно. Ведь мне самому они пока были не нужны, и их все равно нужно было сносить.
Казалось бы, дружба должна лишь окрепнуть от такого широкого жеста…, но не с моим бывшим корефаном. В конце года бухгалтерия принесла мне счета за потраченное электричество на 120 000р. Оказалось, что его сотрудники и сторожа зимой отапливались, что было естественно. Однако, товарищ затраты компенсировать отказался, заявив: «Ну ты же бесплатно мне дал склады, так какие счета теперь…?»
Конечно, я прекратил с ним дружбу, но сделал два вывода.
Первый о том, что попадаются и бизнес-мудаки среди друзей и товарищей, их меньшинство, но попадаются.
Второй вывод о том, что ничего никому бесплатно подгонять не стоит. Если бы я брал хоть какую-то аренду, то было бы чем покрыть убытки от непорядочности арендатора, а так – все из своего кармана.
Если хочешь кому-то как-то помочь, порадовать, то надо просто дарить подарки или деньги. А льготы не нужно – не оценят и не запомнят и быстро привыкнут.
Тем не менее, мы постепенно готовились к застройке, вынесли за территорию трубы канализации и водоснабжения. Это заняло три месяца и стоило еще миллион рублей.
За полмиллиона мой товарищ-чиновник нашел какую-то бабу, которая подрядилась оформить нам лимиты на электричество, ведь того, что там было для моего супер-склада было мало. Очевидно, что у него с ней был и свой интерес. Увеличение электромощности, тогда продавалось за деньги. Это конечно производная монополии, вымогательства и коррупции.
Через полгода стало ясно, что баба-аферистка, и ничего не сделала и не собиралась… Пришлось забрать эти деньги у товарища-чиновника и лишиться нашего с ним товарищества… Мне жаль, что так получилось, но и полмиллиона на дороге не валяются… Кто его знает, может они с бабой вместе хотели меня поиметь…
Лимиты на электричество мы купили потом сами.
Оставалась последняя нерешенная проблема – отопление. И это проблема. Город не дает подключения, под котельную места совсем нет на участке. Электричеством тогда не топили склады, сильно дорого получалось. МЫ всерьез рассматривали строить геотермальную систему отопления, что было слишком рискованно и инновационно в те годы.
Мой друг и сотрудник нашел неподалеку один заводик, в котором была своя старая котельная. Идея была реконструировать ее, удвоив мощность, и отапливаться совместно. Но с переговорами было как-то тяжело, директриса заводика боялась всего, так как мужа недавно застрелили, и она теперь вынуждена была рулить сама.
Я познакомился с ней и спросил кто все-таки ее «крыша» или «старшие». Она пригласила их представителей на следующую встречу с нами. Я настроился на сложный разговор, а в кабинет зашли мои одногодки – знакомые юношества.
Мы были рады друг друга видеть и быстро все порешали. Юридическое согласование, конечно, заняло время, но принципиально мы договорились быстро. Они платят 30%, мы 70%, и мы сами занимаемся реконструкцией котельной, неся до конца гарантийного срока ответственность. Строго, но справедливо.
За несколько месяцев мы сделали проект хорошо.
Пока все оформлялось, а я копил деньги на строительство, моя компания росла, через полтора года стало очевидно, что в новый одноэтажный склад все товары уже не поместятся.
Пришлось полностью менять проект на трехэтажное складское здание с грузовыми лифтами. А это еще полгода…
Пока делалось перепроектирование, компания продолжала расти, и уже скоро стало понятно, что при таком росте запасов и даже трех этажей будет катастрофически не хватать.
Тут или не расти, что в принципе глупо, коли растет вся экономика, или начинать все заново с поиска участка…
Я, конечно, не был этому рад, к тому же собственник завода, где я был арендатором, совсем начал лютовать. Бизнес мой, несмотря на бурный успешный рост, опять попал под серьезную угрозу.
Я выставил участок на продажу, и через полгода продал. Там ведь было все идеально подготовлено: и документы, и коммуникации, и забор, и электричество. Лишь проекты пришлось выбросить за ненадобностью, ведь покупатель построил там колбасное производство.
Он остался очень доволен приобретением.
Поскольку это был 2009 год, экономика страны и цены на недвижимость были в полном упадке, поэтому максимум, что я мог получить, это 1 миллион долларов по курсу 30 рублей.
Ровно столько я и израсходовал на все это предприятие. То есть, заплатив налоги, я не заработал НИЧЕГО, потратив столько сил и нервов за три года.
Успокаивало лишь то, что, по сути, я осчастливил много людей. Жулика-продавца, алчную тетку с магазинчиком, старичков-проектировщиков, рабочих, строителей, погасил долги за аренду в городскую казну, заплатил за выкуп земли, построил соседям котельную, сделал тротуар пешеходам и раздал бабулям по 1000 р. 🙂
Вот такая суета ради суеты. Но зато я многому научился.
И проверять тщательно все перед сделкой, и вести переговоры, и то, что можно выкрутиться из любой ситуации, – были б деньги и мозги, а решение найдется.
С миллионом в руках мы начали искать новый участок или большой склад, и в скорости нашли кое-что, но в пять раз дороже…
Но это уже следующая история: как купить что-то, если денег не хватает совсем…
